قانون تملک آپارتمان‌ها، قانونی مهم برای همه آپارتمان‌نشین‌ها
آیا قانونی برای آپارتمان و آپارتمان‌نشینی داریم؟ قانون تملک آپارتمان‌ها چیست؟ این قانون چقدر قابلیت اجرایی دارد؟ این قانون چه تاثیری بر فرهنگ آپارتمان‌نشینی دارد؟
همانطور که همه ما می‌دانیم، امروزه به علت تراکم بالای جمعیت در شهرها، آپارتمان و آپارتمان‌نشینی افزایش زیادی داشته است. پدیده آپارتمان‌نشینی به دنبال خود یک‌سری هنجارها و باید و نبایدها داشته که از بروز مشکلات و معضلات آپارتمان‌نشینی جلوگیری کند یا آنها را حل کند.
عرف و قانون در منظم نمودن و اجرایی کردن هنجارها و جلوگیری از ناهنجاری‌‌ها نقش مهمی ایفا میکند. به همین دلیل “قانون تملک آپارتمان‌ها” و اصلاحات اجرایی آن، تصویب شد. این قانون به عنوان مهم‌ترین و اصلی‌ترین قانون در کشور جهت نظم در آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها و اداره و مدیریت آنها است.
پس بر هر آپارتمان‌نشینی واجب است که علاوه بر آشنایی با فرهنگ آپارتمان‌نشینی، با قانون تملک آپارتمان‌ها هم آشنا باشد، تا در زمان بروز مشکل بتواند هرچه سریع‌تر آن را حل کند. در این متن سعی داریم شما را به زبان ساده با قوانین آپارتمان‌نشینی آشنا کنیم. با ما همراه باشید.
قانون تملک آپارتمان‌ها چیست؟
برای اولین بار در سال ۱۳۴۳ قانون تملک آپارتمان‌ها به تصویب رسید. این قانون سپس در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت تا بتواند آنچه را به‌عنوان “فرهنگ آپارتمان‌نشینی”معروف شده است، به نحو بهتری بیان کند. در این نوشته به بررسی مهم‌ترین مسائل مطرح شده در این قانون می‌پردازیم:
۱-مالکیت در آپارتمان‌ها
قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها و محل‌های پیشه و سکنای ساختمان را به دو قسمت تقسیم کرده است:
-قسمت اول، اختصاصی
-قسمت دوم، مشترک
قسمت اختصاصی مربوط به بخش‌هایی است که در سند مالکیت ذکر شده است و متعلق به مالک است. مالک می‌تواند در آن هر تصرفی که بخواهد انجام دهد، اما هیچ‌یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین در محل یا شکل در، یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که مرئی و در منظر باشد، تغییرات بدهند.
قسمت‌های مشترک قسمت‌هایی از ساختمان است که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمامی شرکا هستند و حق استفاده از آنها منحصر به یک یا چند واحد مخصوص نبوده و به کلیه‌ی مالکین «به نسبت قسمت اختصاصی که مالک هستند»t به صورت مشاعی تعلق می‌گیرد. تأسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، انشعاب برق مشترک، آسانسور، راهروها و راه‌پله‌ها، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، پشت بام، در و پنجره‌های قسمت عمومی، حیاط، نمای ساختمان و … همگی جزء قسمت‌های مشترک هستند.
مواد قانونی:
فصل اول : قسمت‌های اختصاصی
ماده ۱- قسمت‌هایی از بنا، اختصاصی تلقی میشود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
ماده ۲- علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
فصل دوم : قسمت‌های مشترک
ماده ۳- قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد، قسمت‌های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قایل شد.
تبصره – گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ممنوع است .
قسمت‌های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هرچند که در قسمت‌های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت‌ها عبور نماید.
ماده ۴- قسمت‌های مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها عبارت است از:
الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه ، تابلوهای بر، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از قبیل(لوله‌های فاضلا ب، آب، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری) گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره .
پ ) اسکلت ساختمان .
تبصره – جدارهای فاصل بین قسمت‌های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت‌ها است . مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت) درها و پنجرها، راهروها، پله‌ها و پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ث ) تاسیسات مربوط به راه‌پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی .
ج ) بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است .
ح ) نمای خارجی ساختمان .
خ) محوطه ساختمان، باغها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
۲-اداره امور ساختمان
زمانی که یک آپارتمان دارای مالکین متعدد است، باید برای اجرای قوانین از طرف همه‌ی آنها نماینده‌ای تعیین شود. اما در صورتی که تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد، باید برای ساختمان مجمع عمومی تشکیل شود تا از میان خود مدیر یا مدیرانی را برای اداره‌ی ساختمان انتخاب کنند.
برای تشکیل مجمع عمومی باید مالکینِ بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی حضور یابند. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‌ها، بیمه‌ی آتش‌سوزی، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌ها و اعلام آن، خودداری از ارائه‌ی خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه‌ی طلب از بدهکاران از جمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره‌ی ثبت، از وظایف مدیران محسوب میشود.
مواد قانونی:
فصل اول : مجمع عمومی، طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر
ماده۵- در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود.
ماده۶- زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق‌العاده، در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است، بر اساس اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده ۷- در اولین جلسه مجمع عمومی، ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید لااقلهر سال یک بار تشکیل شود.
ماده ۸- برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است .
تبصره – در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردی، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است .
ماده ۹- کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باشد، قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره – در صورتی که مالک قسمت اختصاصی، شخصیت حقوقی باشد، نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت‌های حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده ۱۰- هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها، از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده ۱۱- مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:
الف ) تعیین رئیس مجمع عمومی .
ب ) انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.
پ) اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان .
ت) تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه .
ث) اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
ج) تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان .
ماده ۱۲- کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورت‌جلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.
تبصره – تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای کلیه شرکاء الزام آور است.
فصل دوم : اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران
ماده ۱۴- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.
ماده۱۵-اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است. ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶- در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران، قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره – در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق‌العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد.
ماده ۱۷- تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است .
ماده ۱۸- مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت، که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه، برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹- مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.
ماده ۲۰- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون به وسیله مدیر، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲- در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از ۱۰ آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین تنظیف قسمت‌های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.
۳-هزینه‌های مشترک ساختمان
این بخش به این صورت است که مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هریک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین میکند. در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند، هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه میشود.
نکته: در مورد پرداخت هزینه‌ها امکان تنظیم قرارداد قانونی هم وجود دارد. حتی مالکین می‌توانند توافق کنند و فقط بعضی از ساکنین، هزینه‌های ساختمان را پرداخت کنند.
مواد قانونی:
ماده ۲۳- شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف میشود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت، که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد، از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت‌بام و غیره، به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات، باغبان، تزیینات قسمت‌های مشترک و غیره، به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین سهم هریک از مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.
تبصره – چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند. در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده ۲۴- هریک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضائی مراجعه کند.
ماده ۲۵- هزینه‌های مشترک عبارتست از:
الف) هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه .
ب) هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.
نکته: در صورتی که مالک یا مستاجر بدهی خود را پرداخت نکند، مطابق این قانون، ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیران با اظهارنامه‌ی میزان بدهی ساکن اعلام و از او مطالبه میشود. اگر مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود را نپرداخت، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه‌ی مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… به او خودداری کنند. د
ر صورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب نکند، «اداره‌ی ثبت محل وقوع آپارتمان» به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه‌ی ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. در نهایت مدیر یا هیئت مدیران موظف‌اند به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه‌ی دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند. حالتی را تصور کنید که امکان قطع خدمات مشترک ممکن نباشد، در این حالت مدیران می‌توانند از ابتدا مستقیما به مراجع قضایی شکایت نمایند. به منظور پیگیری سریع این مسائل، دادگاه‌ها موظف‌اند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات عمومی که به مجموعه ارائه میشود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
۴-حفظ و نگهداری یا تعمیرات بنا
یکی از مسائلی که در این قانون مورد توجه قرار گرفته است، تجدید بنای ساختمان است. یعنی زمانی که عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده است. در این شرایط اگر موارد زیر صدق کنند، تجدید بنای ساختمان صورت می‌گیرد:
-بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود؛
-اکثریت مالکین قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق باشند؛
-دادگاه در مورد تجدید بنا حکم صادر کرده باشد؛
-مسکن استیجاریِ مناسب برای مالکینی که موافق تجدید بنا نبودند، تأمین شود.
در نهایت پس از اتمام بازسازی، سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده تعیین میشود و از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا می‌کنند. همچنین اجاره خانه مالکین اقلیت نیز از اموال آنان استیفا میشود.
مواد قانونی:
ماده ۲۶- در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینه‌های نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها، تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده ۲۷- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب میکند، به منظور تامین هزینه‌های ضروری و فوری، وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت کنند.
